- Регистрация
- 22.07.2012
- Сообщения
- 2,145
- Лайки
- 209
о нашем автопроме
- Автор темы 08GTi
- Дата начала
- Статус
сдается за 20к/мес сразу как взята, на момент взятия платеж был 27к. спустя 6 месяцев платеж стал менее 20к. то есть спустя 6 месяцев я уже мог бы из своего кошелька не копейки не добавлять, и за 9.5 лет она бы сама себя выкупила.
Но поскольку я тоже гашу задолженность, процент уменьшился, и сейчас платеж всего 9.5к, то есть хата сейчас приносит +11.5к/мес
Но поскольку я тоже гашу задолженность, процент уменьшился, и сейчас платеж всего 9.5к, то есть хата сейчас приносит +11.5к/мес
Полная стоимость 3,4 млн.
То есть если бы я до сих пор на нее копил (и пока что не накопил бы), а не взял остаток в ипотеку, то доход со сдачи за последние полтора года был бы в минус...
Возьми калькулятор да посчитай. Ты несколькими постами выше убеждал что это невыгодно, и надо копить... а сам-то считал? Или "так все говорят"?
То есть если бы я до сих пор на нее копил (и пока что не накопил бы), а не взял остаток в ипотеку, то доход со сдачи за последние полтора года был бы в минус...
Возьми калькулятор да посчитай. Ты несколькими постами выше убеждал что это невыгодно, и надо копить... а сам-то считал? Или "так все говорят"?
Финансовый анализ? 
1. Если бы ты на нее копил, наверное, ты бы положил эти 1,6М в ссаный совкомбанк под 8,2% и с учетом капитализации через 10 лет имел бы 3,5М только с этих 1,6.
2.Но ты еще, ко всему прочему, ломанулся войти в "зону комфорта" как можно быстрее, скинув платеж с 27 до 20 за полгода.
Судя по тому, что ты пишешь о суммах как о константах, речь идет об аннуитете (надеюсь, ты после каждой досрочки его пересчитываешь? .
Полгода+9,5лет это 10 лет. Из чисел 27, 0,5, 20, 10, 1,8 в предположении о досрочном погашении шестью равными долями получаем твою ставку 13% (выглядит правдоподобно, впрочем, если ты взял дифференциалку, и по максимум жмешь банчок, то там маячит ставка 7,9% и ты красавчик, жму руку. Но чет я таких не припомню ставок, особенно за последние 2 года). А также получаем что ты только в первые полгода впилил в эту однуху около 0,5М. Эти 0,5М в течение 10 лет в не самом рисковом банчке превратились бы в 1,1М.
3. Тут бы и успокоится, с хорошей надежностью купив хату за 2,1М своих, но ты идешь дальше: заради ссаных 11,5К через 10 лет в течение года ты лупишь еще 700К в халупку (скидываешь платеж до 6oмжацких 9500 - там коммуналка, наверное, дороже). Они, если что, через 10 лет превратятся в 1,4М.
4. На круг ты в будущем имел бы со своих вложений 6М не делая ничего, почти как Макси на настройке. Но ты предпочел 126К в год (10,5*12), ок. Первые к десятилетнему юбилею сделки века, если ты их пихнешь в тот же банчок, превратятся в 280, вторые в 250 и т.д. На круг ты поднимешь 2М. Плюс будет хатка за 3,4. Итого 5,4М
5. Проеб составил 600К в ценах 2026 года. Если рассмотреть более доходные активы чем банчок и хотя бы более частую капитализацию, то больше.
Смысл в том что миллион сегодня (а ты вкладываешь большие бабки единовременно сегодня) дороже миллиона (распределенного поступления арендной платы) через 10 лет.
6. Но ни в коем разе не думай что я решил просто так посте6аться. Очевидно, что если будет расти арендная плата и/или рыночная стоимость самой хатки (если в ней не провалятся потолки/не зальет все говном из прохудившейся канализации/дом не снесут наxyй в рамках реновации с предложением переехать в Шушары и т.п.), расклад может стать другим. Равно как и если ставки по депозитам вырастут, а недвижка стагнирует или арендаторы уедут в Кыгрызстан обратно.
1. Если бы ты на нее копил, наверное, ты бы положил эти 1,6М в ссаный совкомбанк под 8,2% и с учетом капитализации через 10 лет имел бы 3,5М только с этих 1,6.
2.Но ты еще, ко всему прочему, ломанулся войти в "зону комфорта" как можно быстрее, скинув платеж с 27 до 20 за полгода.
Судя по тому, что ты пишешь о суммах как о константах, речь идет об аннуитете (надеюсь, ты после каждой досрочки его пересчитываешь? .
Полгода+9,5лет это 10 лет. Из чисел 27, 0,5, 20, 10, 1,8 в предположении о досрочном погашении шестью равными долями получаем твою ставку 13% (выглядит правдоподобно, впрочем, если ты взял дифференциалку, и по максимум жмешь банчок, то там маячит ставка 7,9% и ты красавчик, жму руку. Но чет я таких не припомню ставок, особенно за последние 2 года). А также получаем что ты только в первые полгода впилил в эту однуху около 0,5М. Эти 0,5М в течение 10 лет в не самом рисковом банчке превратились бы в 1,1М.
3. Тут бы и успокоится, с хорошей надежностью купив хату за 2,1М своих, но ты идешь дальше: заради ссаных 11,5К через 10 лет в течение года ты лупишь еще 700К в халупку (скидываешь платеж до 6oмжацких 9500 - там коммуналка, наверное, дороже
). Они, если что, через 10 лет превратятся в 1,4М.4. На круг ты в будущем имел бы со своих вложений 6М не делая ничего, почти как Макси на настройке. Но ты предпочел 126К в год (10,5*12), ок. Первые к десятилетнему юбилею сделки века, если ты их пихнешь в тот же банчок, превратятся в 280, вторые в 250 и т.д. На круг ты поднимешь 2М. Плюс будет хатка за 3,4. Итого 5,4М
5. Проеб составил 600К в ценах 2026 года. Если рассмотреть более доходные активы чем банчок и хотя бы более частую капитализацию, то больше.
Смысл в том что миллион сегодня (а ты вкладываешь большие бабки единовременно сегодня) дороже миллиона (распределенного поступления арендной платы) через 10 лет.
6. Но ни в коем разе не думай что я решил просто так посте6аться. Очевидно, что если будет расти арендная плата и/или рыночная стоимость самой хатки (если в ней не провалятся потолки/не зальет все говном из прохудившейся канализации/дом не снесут наxyй в рамках реновации с предложением переехать в Шушары и т.п.), расклад может стать другим. Равно как и если ставки по депозитам вырастут, а недвижка стагнирует или арендаторы уедут в Кыгрызстан обратно.
Nicklas, приблизительно вот так же, с калькулятором в руках, двое суток пересчитывал варианты ставок рефинансирования с поправками на инфляцию и ставки по кредитам для социума и для работников банка( они разные;-) ) . Итогом получилось взять двушку, а через два года на сдачу из кармана погасить кредит( лихие 90тые). Но тогда инфляция составляла 316- 345%. При нынешних условиях, действительно, ставки банков перекрываются инфляцией и нет целесообразности в досрочном погашении. Да даже если тупо прикинуть процент
инфляции на ежегодный прирост процента фактической инфляции, то опять же, фактический расход на покрытие ставки и кредита ежегодно минимизируется с геометрической прогрессией.
инфляции на ежегодный прирост процента фактической инфляции, то опять же, фактический расход на покрытие ставки и кредита ежегодно минимизируется с геометрической прогрессией.
maximalist, у Сержа в этом плане тоже неплохие шансы: если арендные ставки и стоимость самой коробки будут инфлировать хотя бы с официальной скоростью (и уж тем более если быстрее банковской ставки), прое6 превратится в профит (если амортизацию коробки считать обычной).
Только почему-то в этом вопросе Серж видит разницу между баблом сегодня и баблом завтра (или еще нет?), а в случае с полудохлым тазокорчом нет
Только почему-то в этом вопросе Серж видит разницу между баблом сегодня и баблом завтра (или еще нет?), а в случае с полудохлым тазокорчом нет
- Регистрация
- 22.07.2012
- Сообщения
- 2,145
- Лайки
- 209
Serg_x, разговор-то был про то, что в конкретном случае не "просто копить", а "копить на".
Вкладывать в ипотеку и сдавать, скорее всего есть смысл.
Но...
1: ты не собираешься продавать хату 5 лет с момента получения
2: по-хорошему раз в 2-3 года нужно делать косметический ремонт. Это бабки + простой хаты
3: риск нихрена не сдать приличным людям за вменяемые деньги. месяц простоя хаты - минус твое бабло
4: тебе самому есть где жить
в моем случае нужно "копить на" хату большей площади, поэтому инвестироваться во вторую однушку значит потерять бабки как минимум на 5 лет сейчас, и пометь гемор с ремонтом после арендаторов и их подбором.
Вкладывать в ипотеку и сдавать, скорее всего есть смысл.
Но...
1: ты не собираешься продавать хату 5 лет с момента получения
2: по-хорошему раз в 2-3 года нужно делать косметический ремонт. Это бабки + простой хаты
3: риск нихрена не сдать приличным людям за вменяемые деньги. месяц простоя хаты - минус твое бабло
4: тебе самому есть где жить
в моем случае нужно "копить на" хату большей площади, поэтому инвестироваться во вторую однушку значит потерять бабки как минимум на 5 лет сейчас, и пометь гемор с ремонтом после арендаторов и их подбором.
Коля, в этой путинорашке строить экономические анализы и прогнозы на 10 лет вперед могут только аналитики .
Мы не в Швейцарии где ты до цента уверен в сумме выплат твоим потомкам по оставляемым им вкладам.
Нормальные люди живут в другой реальности.
Наша реальность такова:
1. Нефть растет. А доллар не падает. Чтобы электорат не думал об этом, с 90% биллболдов убрали инфу о нефти. Я сначала не замечал (мне просто пофиг до этих дел, у меня все хорошо) но когда мне подсказали, я проверил и правда, так и есть.
2. Или вот так у нас еще бывает.
http://www.mk.ru/economics/2018/02/...ssiyan-zastavlyayut-vozvrashhat-sredstva.html
Или вот так:
https://artemsidorov.livejournal.com/105955.html
Да, там вроде как ловили мошенников (сомнительная версия, кстати, что это за ловля такая?!), но простые тоже пострадали.
И так далее.
И, кстати, мы тоже сдавали квартиру и всячески ее скорее выплачивали.
.Мы не в Швейцарии где ты до цента уверен в сумме выплат твоим потомкам по оставляемым им вкладам.
Нормальные люди живут в другой реальности.
Наша реальность такова:
1. Нефть растет. А доллар не падает. Чтобы электорат не думал об этом, с 90% биллболдов убрали инфу о нефти. Я сначала не замечал (мне просто пофиг до этих дел, у меня все хорошо) но когда мне подсказали, я проверил и правда, так и есть.
2. Или вот так у нас еще бывает.
http://www.mk.ru/economics/2018/02/...ssiyan-zastavlyayut-vozvrashhat-sredstva.html
Или вот так:
https://artemsidorov.livejournal.com/105955.html
Да, там вроде как ловили мошенников (сомнительная версия, кстати, что это за ловля такая?!), но простые тоже пострадали.
И так далее.
И, кстати, мы тоже сдавали квартиру и всячески ее скорее выплачивали.
Графики сайтов о недвижимости всегда показывают рост, за исключением случаев когда nиздец очевиден
А так, все зависит от аппетита к риску. Недвижимость как инвестиционный актив интересен для risk averse инвесторов (типа нас с тобой), либо когда доходность не в приоритете как у 47го. А бóльшую доходность показывают майнинговые фермы
А так, все зависит от аппетита к риску. Недвижимость как инвестиционный актив интересен для risk averse инвесторов (типа нас с тобой), либо когда доходность не в приоритете как у 47го. А бóльшую доходность показывают майнинговые фермы
с 2008 года стоимость м2 в долларах снизилась в 2-3-4 и т.д. раз. во всех городах рф.
ипотечная квартира - это неликвидный актив и даже не инвестиция в недвижимость.
кто-нибудь пробовал продать ипотечную квартиру? если нет дисконта 20-30% от рынка их даже не ездят смотреть.
с учетом реновации(введут в строй миллионы м2 жилья в центре столицы) /экономической деградации/санкций/демографического спада и т.д. рынок не будет расти в валюте ближайшие 10-15лет мин.
ипотечная квартира - это неликвидный актив и даже не инвестиция в недвижимость.
кто-нибудь пробовал продать ипотечную квартиру? если нет дисконта 20-30% от рынка их даже не ездят смотреть.
с учетом реновации(введут в строй миллионы м2 жилья в центре столицы) /экономической деградации/санкций/демографического спада и т.д. рынок не будет расти в валюте ближайшие 10-15лет мин.
- Статус